Doorschuiven pachtersvoordeel afgeschaft en nu – deel 2

Nieuws

Wat zijn de mogelijkheden met het nieuwe besluit landbouwproblematiek om een tweede pachtersvoordeel door te schuiven?

In een eerdere bijdrage is in beeld gebracht hoe het zat met pachtersvoordelen, wat er veranderd is door de invoering van het nieuwe besluit landbouwproblematiek en wat de impact hiervan is. Daarbij is aangegeven dat voor eerste pachtersvoordelen de impact naar verwachting niet zo groot is. Maar voor een tweede pachtersvoordeel ligt het duidelijk anders. Daar ontstaat ‘ineens’ een belast voordeel en de vervolgvraag is hoe nu verder? In deze bijdrage worden een aantal mogelijkheden genoemd waarbij ook de voors- en tegens genoemd worden.

1. Een tweede pachtersvoordeel moet een zakelijk ontstaansgeschiedenis hebben

Om te komen tot een belast tweede pachtersvoordeel moet er sprake zijn van een zakelijke reden waarom er in het verleden een reguliere pachtovereenkomst is aangegaan. Dit moet op zo’n manier gegaan zijn dat er sterke rechten bij de pachter zijn komen te liggen. In de praktijk zien we dit soort pachtovereenkomst steeds minder omdat tegenwoordig bij losse grond er gewerkt wordt met geliberaliseerde pachtovereenkomsten. Deze overeenkomsten voorkomen dat de pachter een voorkeursrecht van koop krijgt.

Reguliere pachtovereenkomsten die nu nog gesloten worden, bevinden ze zich vaak binnen de familiekring met het oog op bedrijfs- en vermogensoverdracht. Gelet hierop zullen deze pachtovereenkomsten niet snel om zakelijke reden aangegaan zijn.

Het gevolg hiervan is dat bij de overdracht de pachtovereenkomst fiscaal genegeerd moet worden. De koper dient de grond voor de vrije waarde te activeren en het verschil tussen de vrije waarde en de verpachte waarde (=koopsom voor de pachter) is hoogstwaarschijnlijk een schenking. Per saldo ontstaat er dan geen tweede pachtersvoordeel.

2. Overdracht juridisch eigendom voor 1 juli 2019

Het nieuwe besluit biedt de mogelijkheid om nog onder de oude voorwaarden te mogen overdragen. Dit betekent dat het tweede pachtersvoordeel onbelast blijft als de pachter het nog vijf jaar blijft gebruiken en de overdracht geschiedt met het oog op de bedrijfsopvolging.

Deze goedkeuring is gegeven onder de voorwaarde dat de overdracht van het juridische eigendom ook voor 1 juli 2019 heeft plaatsgevonden. Aangezien dit een goedkeuring is, is het het beste om dit dan ook letterlijk op te vatten en dus de gang naar de notaris te maken voor 1 juli 2019. Een overdacht van alleen het economische eigendom zal niet voldoende zijn om gebruik te kunnen maken van deze goedkeuring. Eveneens kunnen er vraagtekens geplaatst worden als er een koopovereenkomst gesloten wordt voor 1 juli 2019 waarbij de levering later in het jaar plaatsvindt.

3. Ontbinding pachtovereenkomst en inbreng maatschap of aanpassing maatschapsovereenkomst

Als overdracht van juridisch eigendom geen mogelijkheid is, is het te overwegen om de pachtovereenkomst te ontbinden en de betreffende grond in een samenwerking in te brengen waarbij aan de (voormalige) pachter een overnamebeding gegeven wordt. In ieder geval zal er dan later bij de overdracht er geen pachtersvoordeel meer zijn. Wel is het risico aanwezig dat de Belastingdienst van mening is, dat er bij ontbinding van de pacht een uitruil heeft plaatsgevonden tussen het pachtrecht en het overnamerecht. Dit kan de inspecteur ondermeer baseren op een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 3 mei 2018 .

Conclusie

Er zijn een aantal mogelijkheden. Onze voorkeur zou uitgaan naar de eerste oplossing, maar wij beseffen ook dat er hierdoor altijd een onzekerheid blijft bestaan. In dat geval is optie 2 de meest veilige omdat dan de grond daadwerkelijk over is gegaan en na 5 jaar er sowieso van een onbelast voordeel sprake is.

Als optie 2 niet haalbaar is, dan is optie 3 aan te raden waarbij altijd het argument dat de pachtovereenkomst om onzakelijke redenen is aangegaan, blijft bestaan.

Mochten er (meer) vragen zijn, dan kun u altijd contact met ons opnemen.